Surroga mutuo – Trasferire il mutuo ad un’altra banca

La surroga mutuo è uno strumento a disposizione di tutti coloro che hanno un mutuo. Consente di poter trasferire il mutuo stesso ad un’altra banca ottenendo migliori condizioni. O, volendo – se sei masochista o  non particolarmente furbo – anche condizioni peggiori.

La surroga è una cosa a tre

Non farti pensieri strani, voglio solo chiarirti la differenza tra surroga e sostituzione di un mutuo.
La sostituzione è un’operazione che avviene in due fasi distinte.accedo un nuovo mutuo presso un nuovo istituto di credito e con i soldi ottenuti in prestito estinguo il debito residuo con la vecchia banca.  L’ipoteca sulla casa viene a questo punto cancellata e sostituita da una seconda ipoteca a favore della nuova banca.
Si parla invece di surroga quando il contratto è trilaterale, cioè al tavolo si siedono tre soggetti: il mutuatario e le due banche. La banca originaria trasferisce l’ipoteca al nuovo istituto, che rimborsa il debito residuo e diventa il nuovo soggetto creditore.
L’accettazione della richiesta dipenderà da vari fattori tra cui:

• Il fatto che il mutuatario sia un buon pagatore
• Le garanzie reddituali e patrimoniali offerte dal mutuatario
• La propensione della banca ad accettare nuovi mutui

Cosa posso cambiare con la surroga?

Quali sono le condizioni che possiamo modificare passando da un mutuo all’altro?

Puoi cambiare la durata

Potresti voler aumentare la durata del mutuo per ottenere una rata più sostenibile. In tal caso però potresti incorrere in un aumento degli interessi totali pagati sul mutuo a causa della modifica del piano di ammortamento e di conseguenza, della composizione della rata in termini di quota capitale e quota interessi. Lo svantaggio di dover pagare interessi per un periodo più lungo potrebbe però essere compensato dalle condizioni favorevoli offerte dalla nuova banca. In questo caso un controllo con il nostro simulatore potrebbe essere utile.

Alternativamente potresti voler ridurre la durata del mutuo mantenendo comunque una rata sostenibile per le tue tasche, usufruendo delle condizioni migliori offerte dal nuovo istituto di credito. Ammettiamolo, chiunque vorrebbe vedere avvicinarsi il momento in cui la casa sarà totalmente sua!

Puoi cambiare il tipo di mutuo

Puoi passare ad un tipo di mutuo diverso. Ad esempio potresti voler bloccare la tua rata con un mutuo a tasso fisso o un mutuo a tasso variabile con rata costante. Oppure approfittare di un momento favorevole per i tassi e passare ad un mutuo a tasso variabile.

Puoi cambiare il tasso e lo spread

Le condizioni più interessanti da valutare sono sicuramente il tasso e lo spread  applicati al nuovo contratto. E’ superfluo osservare come, per essere vantaggioso,  il nuovo tasso (somma di tasso di indicizzazione e spread applicato) debba essere inferiore a quello del mutuo attuale. Nei periodi in cui le banche vogliono acquisire nuovi clienti spesso propongono mutui specifici per la surroga applicando spread inferiori a quelli dei mutui stipulati qualche anno prima, in modo da rendere allettanti le offerte di surroga.

Effettua qualche simulazione per valutare come potrebbe comportarsi la rata al variare dei tassi.

Non puoi chiedere un importo maggiore

Se chiedi più soldi rispetto a quello che resta da pagare (debito residuo) è necessario stipulare un nuovo atto notarile perché bisogna riparametrare l’ipoteca. In questo caso parliamo di sostituzione. Saranno quindi da svolgere tutte le procedure per la richiesta di un nuovo mutuo, spese di perizia, spese di istruttoria e il costo del notaio.

La surroga ha dei costi?

La Legge Bersani 244 del 24 dicembre 2007  stabilisce che, con la surroga del mutuo deve essere garantita “l’esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura.” La surrogazione del mutuo quindi non comporta nessuna spesa, neanche quelle relative al notaio, tutti i costi sono a carico della banca subentrante.

Tuttavia occorre osservare come questi incentivi valgano solo in caso di mutuo per acquisto prima casa, non potrete quindi accedervi per il mutuo della casa al mare o in montagna.

E se la mia banca non vuole lasciarmi andare?

Non può! La portabilità e la surroga del mutuo sono un tuo diritto, sancito all’art. 1202 del Codice Civile, quello che può fare la tua banca è solo offrirti una rinegoziazione del tuo attuale mutuo, ovviamente a condizioni più vantaggiose di quelle offerte dalla banca concorrente. In quel caso assisteremmo ad un raro fenomeno, la concorrenza fra banche!

Simula la surroga del mutuo

Nel  simulatore non c’è un’opzione per simulare la surroga? Non ti preoccupare, adesso ti spiego come fare.

1. Simula il tuo mutuo originale con il calcolatore e guarda il debito residuo al momento della surroga. In alternativa puoi sempre chiedere l’ammontare del debito residuo alla tua banca.
2. Simula un nuovo mutuo con capitale pari al debito residuo alle condizioni offerte dalla banca
3. Sfrutta le funzionalità del programma per simulare variazioni della rata in base al variare dei tassi e per calcolare il totale degli interessi pagati
4. Confronta le varie offerte e valutane la convenienza